Baugesellschaft München-Land digitalisiert ihre Heizungskeller

Die Baugesellschaft München-Land (BML) ist ein kommunales Wohnungsbauunternehmen im Landkreis München. Zu den 30 Gesellschaftern gehören neben dem Landkreis München, der Kreissparkasse München-Starnberg-Ebersberg und dem Bezirk Oberbayern auch 27 Städte und Gemeinden aus dem Landkreis. Das Unternehmen wurde 1953 gegründet, verfügt über einen Eigenbestand von rund 2.600 Wohnungen und verwaltet darüber hinaus etwa 1.400 weitere Wohnungen für seine Gesellschafter-Kommunen. Insgesamt betreut die BML damit rund 4.000 Wohnungen in etwa 165 Objekten. Die versorgte Heizfläche liegt bei rund 230.000 Quadratmetern. Die Wärmeversorgung im Bestand verteilt sich auf verschiedene Energieträger: Geothermie macht rund 37 Prozent aus, Gas etwa 33 Prozent, Fernwärme 25 Prozent und Holzpellets rund drei Prozent. Der verbleibende Anteil entfällt auf weitere Versorgungslösungen.

Digitalisierung spielt bei der BML seit Jahren eine zentrale Rolle und folgt einem klaren Fahrplan, den das Unternehmen regelmäßig überprüft und erweitert. 2025 kamen unter anderem ein Ticket-System, ein CRM für die Mieterkommunikation, ein neues ERP-System und ein interaktives Lernsystem hinzu. Perspektivisch plant die BML außerdem weitere digitale Bausteine für Erreichbarkeit und Prozessanbindung. Dazu zählen ein Voicebot als sprachbasierter Telefonassistent und die digitale Anbindung von externen Dienstleistern wie Handwerksbetrieben.

Für Karl Scheinhardt, Geschäftsführer der BML, gehört auch der Heizungsbereich konsequent in diesen digitalen Entwicklungspfad: „Wir digitalisieren unsere Prozesse nicht um ihrer selbst willen, sondern dort, wo sie im Alltag einen konkreten Unterschied machen. Bei den Heizungsanlagen heißt das für uns vor allem: schneller erkennen, gezielter reagieren und den Betrieb Schritt für Schritt besser steuern.“

Vor der Zusammenarbeit mit Immoconn fehlte der BML vor allem eines: ein unmittelbarer Blick auf den Zustand der Heizungsanlagen. Störungen wurden oft erst dann sichtbar, wenn Mieterinnen und Mieter sie meldeten. Eine organisierte Notfallbereitschaft gab es zuvor nicht. Das hatte schon dazu geführt, dass eine Heizung an einem Freitag ausfiel, die Mieterinnen und Mieter die Verwaltung aber erst am Montagmorgen erreichen konnten. Heizungsdaten lagen bislang nur indirekt vor, etwa über Wartungsrechnungen oder über Rückmeldungen der Wartungsfirmen nach einer bereits erfolgten Störungsbehebung.

Die Ziele für die erste Projektphase formulierte das Unternehmen klar: Transparenz über alle Heizungsanlagen schaffen, Störungen frühzeitig erkennen und Temperaturverläufe besser nachvollziehen. In einem zweiten Schritt will die BML gemeinsam mit verschiedenen Wartungsfirmen die Notfallbereitschaft und Störungsbeseitigung verbessern. Auf dieser Basis sollen sich die Anlagen gezielt optimieren lassen, damit nach der zweiten Heizperiode auch belastbare Aussagen zu Energieeinsparung und CO₂-Reduktion möglich werden.

Karl Scheinhardt bringt diesen Anspruch so auf den Punkt: „Früher haben wir oft erst dann reagiert, wenn eine Störung bereits im Haus angekommen war. Heute wollen wir früher dran sein, Zusammenhänge besser verstehen und aus den Daten auch konkrete Maßnahmen ableiten.“

Ende 2024 setzte sich die BML intensiv mit verschiedenen Marktangeboten auseinander. Bei Immoconn überzeugten besonders das übersichtliche Dashboard, die einfache Bedienlogik und der Eindruck, dass die Lösung konsequent auf die Praxis im Gebäudebestand ausgerichtet ist. Hinzu kam ein Vorlauf, den das Team als professionell, kundenorientiert und verbindlich wahrnahm. Die BML gewann dadurch früh die Sicherheit, mit Immoconn nicht nur ein technisches System einzuführen, sondern einen Partner an der Seite zu haben, der den Betrieb auch nach Vertragsabschluss eng begleitet. Technische Vorbehalte bestanden intern nicht.

Die Installation verlief anschließend so, wie Immoconn es angekündigt hatte: professionell, termingerecht und mit einer Montage, die im Bestand überzeugte. Auch den laufenden Austausch bewertet die BML positiv. Die Gespräche zwischen dem technischen Leiter und Immoconn lieferten dem Unternehmen nach eigener Einschätzung einen echten Mehrwert.

Schon beim ersten Zugriff auf die Plattform war die BML von der Lösung überzeugt. Die Anwendung wirkte von Anfang an übersichtlich, leicht bedienbar und unmittelbar verständlich. Heute nutzt das Team vor allem die Störmeldungen und den direkten Abruf der Sensordaten. Gerade darin liegt derzeit der größte Nutzen: Jede Störungsmeldung verkürzt die Reaktionszeit und verschafft dem Unternehmen einen Vorsprung im operativen Betrieb.

Karl Scheinhardt formuliert den praktischen Mehrwert so: „Für uns zählt vor allem, dass wir dank Immoconn schneller handlungsfähig sind. Jede Störmeldung, die uns früher erreicht, hilft uns dabei, Abläufe besser zu organisieren und Probleme möglichst zu beheben, bevor sie für Mieterinnen und Mieter spürbar werden.“

Gleichzeitig zeigen die neuen Daten, wieviel Optimierungspotenzial noch in den Heizungsanlagen steckt. Die erzielten Einsparungen bei Kosten, Energieverbrauch und CO₂ wird die BML nach der Heizperiode auswerten und dann prüfen, welche Effekte sich aus den vorgenommenen Anpassungen tatsächlich ergeben.

In den kommenden Monaten will die BML die Erkenntnisse aus der ersten Phase gezielt nutzen, um einzelne Heizungsanlagen vor der nächsten Heizperiode besser einzustellen und zu optimieren. Ziel ist es, im Frühjahr 2027 belastbar bewerten zu können, welche Einsparungen sich daraus ergeben. Langfristig verbindet das Unternehmen mit Immoconn drei zentrale Erwartungen: geringere Kosten, weniger CO₂-Ausstoß und eine Störungsbeseitigung, die einsetzt, bevor Mieterinnen und Mieter die Beeinträchtigung überhaupt wahrnehmen. Das zahlt nicht nur auf Effizienz und Klimaziele ein, sondern auch auf die Zufriedenheit der Bewohnerinnen und Bewohner.

Auch über den aktuellen Bestand hinaus plant die BML bereits den nächsten Schritt. Künftig soll das System auch auf fremdverwaltete Bestände ausgeweitet werden. Im Rahmen der Klimastrategie des Unternehmens übernimmt Immoconn damit eine wichtige Rolle bei der Senkung von Verbräuchen und CO₂-Emissionen. Mit der Zusammenarbeit ist Karl Scheinhardt überaus zufrieden und bezeichnet Immoconn als kooperativen, leistungsstarken und professionellen Partner.

Zum Ausblick sagt Karl Scheinhardt: „Wenn wir Transparenz, Reaktionsfähigkeit und technische Optimierung zusammenbringen, entsteht daraus ein echter Hebel für unseren Bestand. Genau darin sehen wir den Wert von Immoconn, für unsere Prozesse, für unsere Klimaziele und für die Zufriedenheit unserer Mieterinnen und Mieter.“