Immobiliengruppe Saarbrücken erkennt Störungen, bevor Mieter sie melden

Die Immobiliengruppe Saarbrücken („Die Siedlung”) ist ein kommunales Wohnungsunternehmen mit Sitz in Saarbrücken und rund 135 Mitarbeitenden. Das Unternehmen bewirtschaftet etwa 6.800 Wohnungen in rund 600 Gebäuden und schafft bezahlbaren Wohnraum für Menschen in der Region. Gleichzeitig modernisiert es seinen Bestand kontinuierlich, entwickelt den Gebäudebetrieb mit nachhaltigen und zukunftsfähigen Lösungen weiter und treibt den Neubau von sozial gefördertem Wohnraum aktiv voran. Die Wärmeversorgung erfolgt überwiegend über Gasheizungen und Fernwärme. Ergänzend betreibt die Siedlung drei Hybridanlagen mit Wärmepumpen, eine weitere entsteht derzeit.

Digitalisierung bildet dabei einen wichtigen Baustein der Unternehmensentwicklung. Die Siedlung will Prozesse effizienter organisieren, die Transparenz im Gebäudebetrieb erhöhen und Entscheidungen stärker auf belastbare Daten stützen. Gerade im technischen Gebäudemanagement sieht das Unternehmen großes Potenzial, Ressourcen gezielter einzusetzen und den Anlagenbetrieb durch digitale Lösungen weiter zu verbessern.

„Für uns geht es darum, unsere Gebäude zunehmend datenbasiert zu betreiben. Je besser wir wissen, was in den Anlagen tatsächlich passiert, desto gezielter können wir reagieren und optimieren“, sagt Benjamin Schindler, Referent der Geschäftsführung der Immobiliengruppe Saarbrücken.

Vor der Einführung des digitalen Heizungsmonitorings war das Heizungsmanagement nur begrenzt digitalisiert. Mitarbeitende vor Ort kontrollierten die Heizungsanlagen in regelmäßigen Abständen. Eine kontinuierliche, digitale Überwachung oder ein zentraler Überblick über den Anlagenzustand standen jedoch nicht zur Verfügung. Auch eine systematische Erfassung und Auswertung von Heizungsdaten fand nicht statt. Informationen zum Anlagenbetrieb gewannen die Mitarbeitenden lediglich im Rahmen der turnusmäßigen Kontrollen. Aktuelle Informationen über Betriebszustände, Temperaturverläufe oder auffällige Entwicklungen fehlten zwischen den Kontrollterminen.

„Eine der größten Herausforderungen bestand darin, dass Störungen oder Fehlfunktionen häufig erst durch einen Beschwerdeanruf auffielen und die Bewohner:innen über Einschränkungen klagen mussten“, erklärt Benjamin Schindler. Ohne kontinuierliche Überwachung konnten Probleme oft erst mit zeitlicher Verzögerung erkannt und behoben werden, wodurch proaktives Eingreifen nur eingeschränkt möglich war.

Besonders zeitaufwendig waren Situationen, in denen aufgrund von Mieterbeschwerden eine persönliche Kontrolle der Heizungsanlagen erforderlich war. Insbesondere bei kurzfristig auftretenden Störungen, etwa nachts, war eine nachträgliche Analyse ohne kontinuierliche Betriebsdaten schwierig. Dadurch entstand zusätzlicher Aufwand durch Vor-Ort-Einsätze und die Suche nach Fehlerursachen. Die Siedlung suchte deshalb nach einer Lösung, die Auffälligkeiten früher sichtbar macht, unnötige Einsätze reduziert und technische Teams bei der Ursachenanalyse unterstützt.

Auf Immoconn wurde das Unternehmen im Rahmen einer Fachtagung aufmerksam. Dort erhielt es erste Einblicke in die Möglichkeiten eines digitalen Heizungsmanagements und erkannte das Potenzial einer kontinuierlichen Überwachung für den eigenen Gebäudebestand. Eine zentrale Anforderung war, mögliche hohe Kosten durch Störungen, unnötige Einsätze und verzögerte Fehlererkennung zu vermeiden. Das Unternehmen suchte eine Lösung, die einen besseren Einblick in den Betrieb der Heizungsanlagen ermöglicht und so dazu beiträgt, Effizienzpotenziale gezielt zu erkennen und langfristig zu nutzen.

Die finale Entscheidung für Immoconn fiel aufgrund des überzeugenden Gesamtkonzepts. Die Kombination aus kontinuierlichem, digitalem Monitoring, übersichtlicher Darstellung der Liegenschaften und der Möglichkeit, frühzeitig auf Auffälligkeiten zu reagieren, überzeugte die Verantwortlichen. Auch Fragen zur Umlagefähigkeit und zur technischen Einbindung in den Bestand klärten die Projektpartner vor dem Start.

Die Einführung erforderte nur wenig internen Aufwand. Immoconn installierte Gateway und Sensorik in den bestehenden Anlagen reibungslos im laufenden Gebäudebetrieb. Rund vier Wochen nach der Installation konnte das Team bereits erste Auswertungen nutzen. Die Mitarbeitenden fanden sich nach kurzer Einarbeitung in der Plattform zurecht.

„Die Einführung lief deutlich unkomplizierter, als wir anfangs erwartet hatten. Wir konnten schnell mit den Daten arbeiten und hatten damit erstmals eine zentrale Grundlage, um unsere Anlagen laufend zu beurteilen“, so Schindler.

Die Erfahrungen der ersten Projektphase überzeugten die Siedlung, die Zusammenarbeit auszubauen. Zuverlässiges Monitoring, eine übersichtliche Darstellung der Liegenschaften und die gute Abstimmung auf Augenhöhe mit Immoconn gaben den Ausschlag, weitere Anlagen auszustatten.

Heute gehört die Plattform zum Arbeitsalltag der technischen Mitarbeitenden. Besonders häufig nutzen sie den aktuellen Anlagenstatus, die Fehlererkennung sowie statistische Auswertungen der vergangenen Tage. Dadurch können sie Entwicklungen vergleichen, Auffälligkeiten gezielt prüfen und ihre Aufmerksamkeit auf die Anlagen richten, die tatsächlich Handlungsbedarf zeigen.

Der Effekt zeigt sich insbesondere bei Schwankungen im Anlagenbetrieb und bei Problemen mit der Warmwasserversorgung. Immoconns digitaler Heizungskeller macht solche Auffälligkeiten häufig sichtbar, bevor Bewohnerinnen und Bewohner sie bemerken. Das technische Team kann Ursachen früher prüfen und Maßnahmen schneller einleiten. Gleichzeitig sinkt der Aufwand für Kontrollfahrten und die Fehlersuche vor Ort.

„Dank Immoconn haben wir heute eine bessere Übersicht über unseren Anlagenbestand. Für uns verändert vor allem die frühzeitige Information den Arbeitsablauf. Wir können jetzt schon in Aktion treten, bevor die Bewohner überhaupt eine Beeinträchtigung wahrnehmen“, erklärt Schindler. Auch bei der Wartung schafft Immoconn mehr Planungssicherheit. “Immoconn unterstützt uns dabei, Wartungsbedarf frühzeitig zu erkennen und Maßnahmen gezielter einzuleiten. Dadurch können unnötige Aufwände und Kosten reduziert werden, da weniger Einsätze vor Ort nötig sind.”

Diese Vorteile tragen jedoch nicht nur im laufenden Betrieb. Auch bei neu in Betrieb genommenen Fernwärmeanlagen unterstützt das Monitoring dabei, den Betrieb von Anfang an gezielt zu begleiten.

Anhand der Betriebsdaten konnte die Siedlung mehrere Anlagen gezielter beurteilen und ihre Einstellungen optimieren. Damit hilft Immoconn bereits während der Inbetriebnahme, Abweichungen zu erkennen und die Anlagen auf einen möglichst effizienten Betrieb auszurichten.

Erste Optimierungen hat die Siedlung bereits umgesetzt. Welchen Effekt diese Maßnahmen auf Energieverbrauch, Kosten und CO₂-Emissionen haben, wertet das Unternehmen derzeit über einen längeren Zeitraum aus. Für das kommunale Unternehmen steht aber bereits heute fest: „Durch den Einsatz von Immoconn konnten wir Maßnahmen zur Optimierung des Heizungsbetriebs umsetzen und dadurch eine Senkung der Nebenkosten sowie eine Reduzierung des Energieverbrauchs bewirken,” so Schindler, “Die effizientere Steuerung und frühzeitige Erkennung von Auffälligkeiten tragen dazu bei, dauerhaft Energie einzusparen und damit auch CO₂-Emissionen deutlich zu reduzieren.”

Datenbasiertes Heizungsmanagement soll deshalb künftig eine noch größere Rolle spielen. „Die Plattform gibt uns die Möglichkeit, Optimierungspotenziale viel früher zu erkennen und Entscheidungen auf einer besseren Datengrundlage zu treffen. Für einen großen Wohnungsbestand ist das ein wichtiger Schritt hin zu einem effizienteren und klimafreundlicheren Gebäudebetrieb.“
Die Siedlung plant daher, weitere Objekte in das System aufzunehmen und die Erkenntnisse aus dem Monitoring stärker für betriebliche Entscheidungen zu nutzen. Damit verbindet das Unternehmen technische Effizienz mit seiner Nachhaltigkeitsstrategie und seinem sozialen Auftrag, bezahlbaren Wohnraum dauerhaft zuverlässig zu bewirtschaften.

Für Benjamin Schindler ist der Nutzen auch auf andere Bestände übertragbar. “Aus unserer Sicht ist Immoconn besonders für Unternehmen mit einem großen Bestand an Wärmeversorgungsanlagen relevant. Gerade bei größeren Immobilienbeständen bietet die Lösung einen deutlichen Mehrwert, da sie Transparenz schafft, die Kontrolle erleichtert und dabei unterstützt, Anlagen effizienter zu betreiben.”