GModG - Das neue GEG
Was Immobilienverantwortliche über das Gebäudemodernisierungsgesetz jetzt wissen müssen
Stand: 13. Mai 2026. Diese Übersicht wird fortlaufend aktualisiert*
Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) sollte den Umstieg auf klimafreundliche Wärme beschleunigen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG bzw. GMG) will die Bundesregierung diesen Ansatz nun neu ordnen. Das neue Gesetz soll technologieoffener, flexibler und praxistauglicher werden. Vor allem beim Heizungstausch erhalten Eigentümer künftig wieder mehr Möglichkeiten. Neben Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse oder Hybridlösungen bleiben auch moderne Gas- und Ölheizungen als Option weiterhin erhalten.
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Wichtig ist dabei:
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG bzw. GMG) wurde im Kabinett beschlossen. Die Beratungen im Bundestag und Bundesrat sollen zwischen Juni und September stattfinden. Bis zur endgültigen Verabschiedung durch Bundestag und Bundesrat sowie der anschließenden Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt weiterhin das bestehende GEG.
Wer heute eine Heizung plant, sollte deshalb genau prüfen, welche Regeln aktuell tatsächlich gelten und welche Änderungen erst noch beschlossen werden müssen. Nach aktuellem Rechtsstand gelten die §§ 60, 61 und 71a GEG fort; geplante Änderungen sind derzeit noch nicht in geltendes Recht umgesetzt worden.
GModG / GMG: Was passiert mit der 65-Prozent-Regel?
Die 65-Prozent-Regel ist der Kern der bisherigen Heizungsdebatte. Sie besagt, dass neue Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt diese Regel bereits. Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken greifen Übergangsfristen, die eng mit der kommunalen Wärmeplanung verbunden sind.
In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern sollte die 65-Prozent-Pflicht nach bisherigem Recht ab dem 1. Juli 2026 verbindlich werden. Das GModG bzw. GMG wurde bereits im Kabinett beschlossen, ist jedoch bislang noch nicht durch Bundestag und Bundesrat verabschiedet. Da das Gesetz damit noch nicht offiziell beschlossen ist, wurde eine Verschiebung des Inkrafttretens auf den 1. November 2026 angestoßen.
Damit soll verhindert werden, dass die alte Regel erst in Kraft tritt und kurz darauf durch das neue Gesetz wieder verändert oder aufgehoben wird.
Nach den bisherigen Plänen soll die pauschale 65-Prozent-Vorgabe im GModG / GMG weitgehend gestrichen werden. Das bedeutet aber nicht, dass Öl- und Gasheizungen dauerhaft ohne Einschränkungen möglich bleiben. Statt der bisherigen Erneuerbaren-Pflicht soll künftig die Bio-Treppe greifen.
Geplant ist folgender Stufenplan:
Zeitpunkt
Mindestanteil klimafreundlicher Baustoffe
ab 1. Januar 2029
10 Prozent
ab 1. Januar 2030
15 Prozent
ab 1. Januar 2035
30 Prozent
ab 1. Januar 2040
60 Prozent
Was bedeutet das neue GEG für Immobilienverantwortliche?
Für Immobilienverantwortliche bringt das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG / GMG) zunächst mehr Spielraum bei der Heizungswahl. Diese Wahlfreiheit bedeutet jedoch nicht automatisch weniger Komplexität. Gas- oder Ölheizungen können in der Anschaffung zwar günstiger wirken als Wärmepumpen oder der Anschluss an ein Wärmenetz. Für eine belastbare Entscheidung reicht der Blick auf die Investitionskosten aber nicht aus. Entscheidend ist, wie sich eine Anlage über ihren gesamten Lebenszyklus rechnet: mit Blick auf Brennstoffpreise, CO₂-Kosten, Netzentgelte, Wartung, mögliche Modernisierungen am Gebäude und die ab 2029 geplanten Bio-Anteile.
Besonders relevant wird diese Rechnung bei vermieteten Immobilien. Mit dem neuen GEG will die Bundesregierung jedoch auch verhindern, dass Vermieter günstige fossile Heizungen einbauen und spätere Betriebskosten vollständig auf Mieter umlegen. Deshalb sind neue Regeln zur Kostenverteilung geplant: CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte sollen ab 2028 stärker zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden, Mehrkosten durch biogene Brennstoffanteile ab 2029 dürfen ebenfalls nicht allein bei den Mietern landen.
Warum Transparenz im Bestand wichtiger wird
Damit solche Entscheidungen fundiert getroffen werden können, braucht es einen klaren Blick auf den Bestand. Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG / GMG ) eröffnet zwar mehr Möglichkeiten, erhöht aber zugleich den Bedarf an belastbaren Daten: Welche Anlagen laufen ineffizient? Welche Gebäude verursachen heute schon unnötig hohe Verbräuche? Wo entstehen durch CO₂-Kosten, Netzentgelte oder Bio-Anteile künftig zusätzliche wirtschaftliche Risiken?
Immoconn hilft, diese Komplexität steuerbar zu machen. Der digitale Heizungskeller bündelt Betriebsdaten aus dem Heizungsbestand und macht so beispielsweise Verbrauchsverhalten, technische Auffälligkeiten und ineffiziente Betriebsweisen sichtbar und vergleichbar. Dadurch entsteht eine belastbare Grundlage für strategische Entscheidungen: Welche Anlagen sollten priorisiert werden? Wo ist der Einsatz einer Wärmepumpe wirtschaftlich und technisch sinnvoll? Welche Gebäude sind energetisch besonders kritisch? Und wo lassen sich bereits kurzfristig durch Optimierung deutliche Einsparungen erzielen?
Die daraus gewonnenen Daten schaffen damit nicht nur mehr Transparenz, sondern auch konkrete wirtschaftliche und regulatorische Vorteile. Dazu zählen u.a. geringere CO₂-Kosten, die frühzeitige Erkennung von Störungen sowie die präzisere Dimensionierung von Sanierungsmaßnahmen. Insbesondere bei der Umstellung auf eine Wärmepumpe zeigt sich, wie wichtig eine fundierte Datengrundlage ist: Erst eine sauber eingestellte Heizungsanlage und die Analyse realer Verbrauchsdaten zeigen zuverlässig, wie hoch der tatsächliche Wärmebedarf ist. Ohne diese riskieren Planer schnell, Wärmepumpen zu groß oder zu klein auszulegen oder nicht richtig mit bereits vorhandenen Komponenten abzustimmen. Dadurch kann der Stromverbrauch sogar steigen, während die Effizienz sinkt und der Verschleiß zunimmt.
Die Auswertung der Betriebsdaten schafft damit eine Grundlage für fundierte Entscheidungen im Gebäudebestand. Durch das digitale Heizungsmonitoring von Immoconn werden Verbrauchs- und Betriebsdaten systematisch erfasst, ausgewertet und für strategische Entscheidungen nutzbar aufbereitet. Immobilienverantwortliche können dadurch Portfolio-, Budget- und Investitionsentscheidungen fundierter treffen und sich zugleich besser auf kommende regulatorische Anforderungen vorbereiten.
*Die Inhalte werden regelmäßig geprüft und bei Bedarf aktualisiert. Eine tagesaktuelle Abbildung sämtlicher Entwicklungen kann jedoch nicht gewährleistet werden.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG oder GMG, ist die geplante Reform des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es soll die Regeln für Heizungstausch, Gebäudemodernisierung und klimafreundliche Wärmeversorgung neu ordnen. Ziel ist ein technologieoffenerer und praxistauglicherer Rechtsrahmen für Eigentümer, Immobilienverantwortliche und Wohnungsunternehmen.
Ist das GModG /GMG bereits beschlossen?
Nein. Nach aktuellem Stand befindet sich das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG bzw. GMG) noch im Gesetzgebungsverfahren. Derzeit liegt lediglich der Kabinettsbeschluss für das neue GEG vor. Es wurde jedoch noch nicht durch den Bundestag und Bundesrat verabschiedet und verkündet. Bis dahin gilt weiterhin das bestehende Gebäudeenergiegesetz.
Was gilt aktuell für neue Heizungen?
Aktuell gilt weiterhin das bestehende GEG. Die 65-Prozent-Regel ist dabei an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. In Wärmeplänen wird festgelegt, in welchen Gebieten etwa Wärmenetze vorgesehen sind und welche Versorgungsoptionen langfristig realistisch sind.
Wird die 65-Prozent-Regel abgeschafft?
Nach den bisherigen Plänen soll die bisherige pauschale 65-Prozent-Vorgabe weitgehend gestrichen und durch neue Anforderungen ersetzt werden. Vollständig frei von Vorgaben wäre der Heizungstausch damit aber nicht. Für neue Öl- und Gasheizungen ist nach aktuellem Entwurfsstand eine sogenannte Bio-Treppe vorgesehen.
Müssen Immobilienverantwortliche jetzt sofort handeln?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz tritt voraussichtlich nicht vor dem 1. November 2026 in Kraft. Immobilienverantwortliche sollten daher laufende Planungen sorgfältig gegen den aktuellen Rechtsstand prüfen. Mit Transparenz über den eigenen Gebäudebestand schaffen sie aber bereits heute die künftige Grundlage für nahezu alle strategischen und regulatorischen Entscheidungen.
Gerade deshalb kann es sinnvoll sein, schon heute belastbare Bestandsdaten aufzubauen und systematisch auszuwerten. Denn nur mit einem klaren Überblick über reale Verbräuche, Betriebszustände, Lastverhalten und technische Auffälligkeiten lassen sich Modernisierungsmaßnahmen fundiert priorisieren und wirtschaftlich bewerten. Beispielsweise bei der Dimensionierung von Wärmepumpen ist eine fundierte Datengrundlage zum tatsächlichen Wärmebedarf entscheidend. Fehlt diese, riskieren Planer, die Wärmepumpe zu groß oder zu klein auszulegen oder nicht sauber auf die übrigen Anlagenkomponenten abzustimmen, so dass ihr wirtschaftlicher und nachhaltiger Mehrwert nicht trägt.
