Was Immobilienverantwortliche über das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) jetzt wissen müssen
Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) sollte den Umstieg auf eine klimafreundliche Wärmeversorgung beschleunigen. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG bzw. GMG) hat die Bundesregierung diesen Ansatz nun neu geordnet.
Wichtig ist dabei:
Bundestag und Bundesrat haben das neue Gesetz am 10. Juli 2026 verabschiedet. Die Änderungen treten mit der noch ausstehenden Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.
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GModG: Die wichtigsten Neuerungen im Überblick
Das GModG schafft mehr Spielraum bei der Wahl der Heiztechnik. Gleichzeitig stärkt es die Anforderungen an die digitale Betriebsführung, die energetische Transparenz und den wirtschaftlichen Betrieb von Gebäuden.
Bio-Treppe statt 65-Prozent-Regel
Die 65-Prozent-Regel war der Kern der bisherigen Heizungsdebatte. Sie besagte, dass neue Heizungen grundsätzlich mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. Für Neubauten in Neubaugebieten galt diese Regel bereits. Die bisherige 65-Prozent-Regel entfällt nun.
Das GModG ersetzt diese Vorgabe durch die sogenannte Bio-Treppe nach § 43. Sie schreibt für gas- und ölbetriebene Heizungen steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe vor:
Zeitpunkt
Mindestanteil klimafreundlicher Brennstoffe
Damit bleiben fossile Heizungen zunächst möglich. Ihre Wirtschaftlichkeit hängt künftig jedoch stärker von Brennstoffpreisen, CO₂-Kosten, Netzentgelten und der Verfügbarkeit biogener Brennstoffe ab.
Mehr Verantwortung für Vermieter
Für Immobilienverantwortliche bringt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG / GMG) zunächst mehr Spielraum bei der Heizungswahl. Diese Wahlfreiheit bedeutet jedoch nicht automatisch weniger Komplexität. Gas- oder Ölheizungen können in der Anschaffung zwar günstiger wirken als Wärmepumpen oder der Anschluss an ein Wärmenetz. Für eine belastbare Entscheidung reicht der Blick auf die Investitionskosten aber nicht aus. Entscheidend ist, wie sich eine Anlage über ihren gesamten Lebenszyklus rechnet: mit Blick auf Brennstoffpreise, CO₂-Kosten, Netzentgelte, Wartung, mögliche Modernisierungen am Gebäude und die ab 2029 geplanten Bio-Anteile.
Besonders relevant wird diese Rechnung bei vermieteten Immobilien. Mit § 41 GModG werden die CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte ab 2028 stärker zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt, Mehrkosten durch biogene Brennstoffanteile ab 2029 dürfen ebenfalls nicht allein bei den Mietern landen.
Strengere Automationspflichten für Nichtwohngebäude
§ 56 GModG löst den bisherigen § 71 GEG ab und verschärft für größere Nichtwohngebäude die Anforderungen an die digitale Betriebsführung. Nach § 56 müssen Betreiber Gebäude mit einer Nennleistung der Heizungs- oder Klimaanlage von mehr als 70 Kilowatt bis zum 31. Dezember 2029 mit Systemen zur Gebäudeautomatisierung und -steuerung ausstatten.
Diese Systeme müssen unter anderem:
- Energieverbräuche kontinuierlich erfassen, protokollieren und analysieren,
- Effizienzverluste technischer Systeme erkennen,
- Betreiber über Optimierungspotenziale informieren,
- Daten über gängige und frei konfigurierbare Schnittstellen bereitstellen,
- energetische Anforderungswerte abbilden,
- die Raumklimaqualität kontinuierlich erfassen.
Damit rückt bei Nichtwohngebäuden nicht mehr nur die Effizienz einzelner Anlagen in den Mittelpunkt. Der Gesetzgeber fordert zunehmend eine kontinuierliche, digitale und systemübergreifende Betriebsführung.
Mehr Transparenz über die energetische Gebäudequalität im Energieausweis
§ 85 GModG konkretisiert, welche Angaben künftig im Energieausweis enthalten sein müssen. Dazu zählen unter anderem Energiebedarf beziehungsweise Energieverbrauch, Effizienzklasse und betriebsbedingte Treibhausgasemissionen. Damit stärkt die Vorschrift die Vergleichbarkeit und Transparenz der energetischen Gebäudequalität im Sinne der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD.
Immoconn kann hierzu eine belastbare Datengrundlage aus dem tatsächlichen Heizungsbetrieb beitragen. Die kontinuierliche Erfassung und Auswertung technischer Betriebs- und Verbrauchsdaten macht Abweichungen sichtbar und zeigt, wie sich Optimierungsmaßnahmen auf Energieverbrauch und Emissionen auswirken. Immoconn ersetzt dabei weder die gesetzliche Berechnung noch die Ausstellung des Energieausweises, unterstützt Eigentümer und Bestandshalter aber dabei, energetische Kennwerte besser einzuordnen und Verbesserungen nachvollziehbar zu dokumentieren.
Ergänzend gewinnt mit dem Smart Readiness Indicator auch die digitale Reaktionsfähigkeit von Gebäuden an Bedeutung. Er bewertet, inwieweit technische Systeme zu einem energieeffizienten, nutzerorientierten und netzdienlichen Gebäudebetrieb beitragen können. Der Smart Readiness Indicator ist dabei vom Energieausweis zu unterscheiden, ergänzt dessen energetische Bewertung jedoch um die Qualität der digitalen Betriebsführung.
Welche Pflichten aus dem GEG bleiben bestehen?
Trotz der Reform übernimmt das GModG wesentliche Prüf-, Optimierungs- und Dokumentationspflichten aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz.
Heizungsprüfung nach § 60b
Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens sechs Wohn- oder Nutzungseinheiten müssen nach den gesetzlichen Vorgaben fachkundig geprüft und gegebenenfalls optimiert werden. Für ältere Anlagen gelten gestaffelte Fristen; für Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, läuft die Frist bis zum 30. September 2027. Anlagen, die nach dem 30. September 2009 eingebaut wurden, müssen spätestens 15 Jahre nach der Installation geprüft werden. Dabei stehen unter anderem Regelungseinstellungen und konkrete Effizienzpotenziale im Mittelpunkt.
Der Mehrwert von Immoconn liegt darin, die Anforderungen des § 60b GModG nicht nur einmalig zu erfüllen, sondern als Grundlage für einen dauerhaft effizienten Heizungsbetrieb zu nutzen. Relevante Betriebsdaten werden kontinuierlich erfasst, ausgewertet und dokumentiert. So lassen sich Optimierungen durch Vorher-Nachher-Vergleiche und langfristige Effizienzkennzahlen transparent belegen.
Bei prüfpflichtigen Anlagen kann die Heizungsprüfung bereits im Zuge der Immoconn-Installation durch entsprechend qualifizierte Fachkräfte durchgeführt und dokumentiert werden. Anschließend identifiziert die datenbasierte Betriebsführung konkrete Optimierungspotenziale, etwa bei Heizkurve, Vorlauftemperatur, Nachtabsenkung und Warmwasserbereitung. Die Maßnahmen werden von Immoconn empfohlen und durch den zuständigen SHK-Dienstleister umgesetzt und nachvollziehbar dokumentiert.
Wärmepumpencheck nach § 60a
Nach der ersten vollständigen Heizperiode müssen Eigentümer prüfen lassen, ob eine neue Wärmepumpe effizient arbeitet und optimal zum Gebäude passt. Im Fokus stehen unter anderem:
- Anlagendimensionierung,
- Regelungseinstellungen,
- Vorlauftemperaturen,
- hydraulischer Abgleich,
- notwendige Optimierungsmaßnahmen.
Die Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 spielt vor allem für die volle Modernisierungsumlage eine Rolle. Der Nachweis erfolgt in der Regel rechnerisch, etwa nach VDI 4650 Blatt 1. Für bestimmte Gebäude sieht das Gesetz Ausnahmen vor, beispielsweise bei einem Baujahr ab 1996 oder einer maximalen Vorlauftemperatur von 55 Grad Celsius.
Immoconn ergänzt den punktuellen Wärmepumpencheck durch eine kontinuierliche digitale Anlagenbeobachtung. So werden Fehljustierungen, ungünstige Betriebszustände und Effizienzverluste frühzeitig sichtbar und der Betrieb der Wärmepumpe dauerhaft transparent und optimierbar.
Hydraulischer Abgleich nach § 60c
§ 60c zum hydraulischen Abgleich bleibt im GModG bestehen. Wassergeführte Heizungssysteme in Gebäuden mit mindestens sechs Nutzungseinheiten müssen nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage weiterhin hydraulisch abgeglichen und die Ergebnisse dokumentiert werden. Der hydraulische Abgleich bleibt damit eine zentrale Voraussetzung für einen effizienten Anlagenbetrieb und ergänzt die Betriebsprüfung von Wärmepumpen nach § 60a.
Was bedeutet das GModG für Immobilienverantwortliche?
Das GModG schafft mehr Wahlfreiheit bei der Heiztechnik, aber nicht automatisch weniger Komplexität. Gas- oder Ölheizungen können zunächst günstiger erscheinen als Wärmepumpen oder Wärmenetzanschlüsse. Für eine belastbare Entscheidung müssen Immobilienverantwortliche jedoch den gesamten Lebenszyklus betrachten.
Dazu gehören:
- Investitions- und Wartungskosten,
- Brennstoff- und Strompreise,
- CO₂-Kosten,
- Gasnetzentgelte,
- vorgeschriebene Bio-Anteile,
- notwendige Modernisierungen am Gebäude,
- regulatorische Nachweis- und Optimierungspflichten.
Damit gewinnt die tatsächliche Betriebsweise einer Heizungsanlage weiter an Bedeutung.
Warum Transparenz im Bestand wichtiger wird
Das GModG erweitert die technischen Möglichkeiten bei der Wärmeversorgung und hält gleichzeitig an konkreten Prüf-, Optimierungs- und Nachweispflichten fest. Immobilienverantwortliche benötigen deshalb belastbare Antworten auf zentrale Fragen:
Welche Anlagen arbeiten ineffizient? Wo entstehen unnötige Verbräuche und CO₂-Kosten? Welche Gebäude sollten bei Optimierungen oder Sanierungen Vorrang haben? Und wo eignet sich eine Wärmepumpe technisch und wirtschaftlich?
Immoconn schafft dafür eine datenbasierte Grundlage. Der digitale Heizungskeller bündelt technische Betriebs- und Verbrauchsdaten, macht Auffälligkeiten sichtbar und dokumentiert die Wirkung umgesetzter Maßnahmen. So verbinden Eigentümer gesetzliche Prüfungen mit einem kontinuierlichen Optimierungsprozess.
Reale Betriebsdaten zeigen zudem, wie hoch der tatsächliche Wärmebedarf eines Gebäudes ist. Das erleichtert die Dimensionierung neuer Heizsysteme und reduziert das Risiko, Wärmepumpen zu groß oder zu klein auszulegen oder unzureichend mit vorhandenen Komponenten abzustimmen.
Immoconn macht regulatorische Anforderungen damit im laufenden Betrieb nutzbar. Das Heizungsmonitoring schafft die Transparenz, mit der Immobilienverantwortliche Optimierungspflichten nachvollziehbar erfüllen, Automationsanforderungen unterstützen und Investitionen im Bestand fundierter planen.
Der digitale Heizungskeller ist damit der Motor, der gesetzliche Vorgaben in messbare Effizienzgewinne übersetzt.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen redaktionellen Überblick über die wesentlichen Änderungen durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) und erhebt keinen Anspruch auf juristische Vollständigkeit oder rechtliche Verbindlichkeit.
Häufig gestellte Fragen
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG oder GMG, ist die Reform des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Es ordnet die Regeln für Heizungstausch, Gebäudemodernisierung und klimafreundliche Wärmeversorgung neu. Ziel ist ein technologieoffenerer und praxistauglicherer Rechtsrahmen für Eigentümer, Immobilienverantwortliche und Wohnungsunternehmen.
Ist das GModG /GMG bereits beschlossen?
Ja, seit dem 10. Juli 2026 ist das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Jedoch tritt es erst nach Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.
Welche Paragraphen wurden aus dem GEG in das neue Gebäudemodernisierungsgesetz übernommen?
Das GModG übernimmt die energetischen Kernstandards des GEG weitgehend – teils unverändert, teils unter neuen Nummern. Die Bestandsanforderungen (§§ 46–51 GEG) finden sich als §§ 34–39 GModG wieder. Die Prüfpflichten für Heizungen (§ 60b), Wärmepumpen (§ 60a) und der hydraulische Abgleich (§ 60c) bleiben unverändert bestehen. Die Energieausweisregelungen (§§ 79–88) wurden inhaltlich übernommen und um digitale Anforderungen ergänzt.
Nicht übernommen wurden die 65-Prozent-Regel (§§ 71, 71b–71p GEG), die 30-jährige Austauschpflicht (§ 72 GEG) und das verpflichtende Beratungsgespräch (§ 80 Abs. 4 GEG) – diese entfallen ersatzlos.
Was gilt aktuell für neue Heizungen laut GModG?
Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entfällt die bisherige 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungseinbau. Eigentümer können künftig wieder frei wählen – auch neue Gas- oder Ölheizungen sind weiterhin zulässig.
Wer sich für eine fossile Heizung entscheidet, muss jedoch die sogenannte Bio-Treppe beachten: Ab 2029 ist schrittweise ein ansteigender Anteil klimaneutraler Brennstoffe wie Biomethan oder grüner Wasserstoff vorgeschrieben – beginnend mit 10 Prozent (2029) bis hin zu 60 Prozent ab 2040.
Wichtig: Ab 2030 müssen neu errichtete Wohngebäude als Nullemissionsgebäude gebaut werden – fossile CO₂-Emissionen am Standort sind dann nicht mehr zulässig.
Was gilt für den Betrieb alter Heizungen?
Das GModG erlaubt den Weiterbetrieb bestehender Heizungen grundsätzlich auch über eine Betriebsdauer von 30 Jahren hinaus. Das bisherige altersabhängige Betriebsverbot für bestimmte Öl- und Gasheizkessel soll entfallen. Eigentümer müssen eine funktionierende Anlage daher nicht allein aufgrund ihres Alters austauschen.
Der Weiterbetrieb bleibt dennoch an Betreiberpflichten geknüpft: Eigentümer müssen Anlagen sachgerecht bedienen, warten und instand halten. Ältere wassergeführte Heizungsanlagen in Gebäuden mit mindestens sechs Nutzungseinheiten fallen weiterhin unter die einmalige Prüf- und Optimierungspflicht nach § 60b. Erkannte Optimierungsmaßnahmen müssen umgesetzt werden.
Bei vermieteten Immobilien gewinnt zudem die Wirtschaftlichkeit des Weiterbetriebs an Bedeutung. Nach § 41 GModG sollen CO₂-Kosten und Gasnetzentgelte ab 2028 stärker zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt werden. Auch Mehrkosten durch vorgeschriebene biogene Brennstoffanteile sollen ab 2029 nicht allein bei den Mietern liegen. Alte Heizungen dürfen damit zwar länger betrieben werden, können für Eigentümer jedoch zunehmend höhere laufende Kosten verursachen.
Welche Unterschiede macht das GModG zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden?
Bei Wohngebäuden stehen vor allem die Prüfung und Optimierung einzelner Heizungsanlagen im Mittelpunkt, etwa bei neuen Wärmepumpen oder älteren wassergeführten Heizsystemen.
Für Nichtwohngebäude gehen die Anforderungen weiter: Das GModG verschärft insbesondere die Pflichten zur Gebäudeautomation und zur kontinuierlichen Analyse des Energieverbrauchs. Künftig sollen deutlich mehr größere Nichtwohngebäude Systeme einsetzen, die Verbräuche erfassen, Effizienzverluste erkennen und den Anlagenbetrieb technisch unterstützen. Damit rückt bei Nichtwohngebäuden neben der einzelnen Heizungsanlage stärker die digitale Betriebsführung des gesamten Gebäudes in den Fokus.
Wird die 65-Prozent-Regel abgeschafft?
Mit dem Beschluss des neuen GModG entfällt die 65-Prozent-Regel. Künftig greift die sogenannte Bio-Treppe.
Müssen Immobilienverantwortliche jetzt sofort handeln?
Immobilienverantwortliche sollten jetzt laufende Planungen sorgfältig gegen den aktuellen Rechtsstand prüfen. Mit Transparenz über den eigenen Gebäudebestand schaffen sie die künftige Grundlage für nahezu alle strategischen und regulatorischen Entscheidungen.
Gerade deshalb ist es sinnvoll, schon heute belastbare Bestandsdaten aufzubauen und systematisch auszuwerten. Denn nur mit einem klaren Überblick über reale Verbräuche, Betriebszustände, Lastverhalten und technische Auffälligkeiten lassen sich Modernisierungsmaßnahmen fundiert priorisieren und wirtschaftlich bewerten. Beispielsweise bei der Dimensionierung von Wärmepumpen ist eine fundierte Datengrundlage zum tatsächlichen Wärmebedarf entscheidend. Fehlt diese, riskieren Planer, die Wärmepumpe zu groß oder zu klein auszulegen oder nicht sauber auf die übrigen Anlagenkomponenten abzustimmen, so dass ihr wirtschaftlicher und nachhaltiger Mehrwert nicht trägt.
Welchen Einfluss hat das GModG auf den Energieausweis eines Gebäudes?
Das GModG entwickelt den Energieausweis von einem reinen Informationsdokument stärker zu einem digitalen Nachweis der energetischen Gebäudequalität weiter. Es setzt damit Vorgaben der europäischen Gebäuderichtlinie EPBD um.
Künftig soll der Energieausweis unter anderem:
- digital und maschinenlesbar vorliegen,
- die Energieeffizienzklasse, Primär- und Endenergie sowie betriebsbedingte Treibhausgasemissionen ausweisen,
- Angaben zu erneuerbaren Energien und technischen Gebäudesystemen enthalten,
- bei Nichtwohngebäuden stärker auf einer energetischen Bilanzierung beruhen.
§ 85 legt fest, welche Pflichtangaben der Energieausweis enthalten muss. Die Neuregelung dient ausdrücklich der Umsetzung von Anhang V der EPBD. Zudem soll der Energieausweis nicht mehr nur informieren, sondern in gesetzlich vorgesehenen Fällen auch als Nachweis der Gesamtenergieeffizienz dienen.
Die digitale Anlagenbeobachtung liefert reale Betriebs- und Verbrauchsdaten, macht Ineffizienzen sichtbar und dokumentiert die Wirkung von Optimierungen. Diese Daten ersetzen weder die Berechnung noch die Ausstellung des Energieausweises, helfen Immobilienverantwortlichen aber dabei, seine Kennwerte besser einzuordnen und die tatsächliche Entwicklung von Energieverbrauch und Emissionen nachzuvollziehen.
