Digitalisierung als Schlüssel zur Wärmewende in der Wohnungswirtschaft
Vortrag der Geschäftsführer Christian König und Julian Dawo auf der Arbeitstagung des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) am 23. September 2025 in der Kulturwerft Gollan in Lübeck
Herausforderungen bei großen Immobilien-Portfolios
Digitales Heizungsmonitoring adressiert typische Probleme von Bestandshaltern größerer Immobilien-Portfolios. Zumeist besteht ein heterogener Heizungsmix mit Anlagen unterschiedlicher Hersteller, aus unterschiedlichen Baujahren und mit unterschiedlichen Energieträgern. Das führt häufig zu mangelnder Transparenz und Abhängigkeit vom Silowissen z.B. der betreuenden Dienstleister. Immoconn führt Daten aus allen Heizungsanlagen alters-, hersteller- und typunabhängig auf einer Plattform zusammen und visualisiert diese. Durch die daraus entstehende Detailtiefe und Transparenz im Heizraum sowie die großflächige Digitalisierung der Heizungsanlagen können datenbasiert Entscheidungen zum Einstellen der Heizungen getroffen werden, die zu signifikanten Energieeinsparungen von häufig über 20% führen.
Wie funktioniert Immoconn?
Wie läuft das im Detail ab? Das aus dem Heizungsbau stammende Fachpersonal von Immoconn installiert ein Gateway und verschiedene Sensoren in jedem Heizungskeller. Damit werden alle Vorlauf- und Rücklauftemperaturen in allen Heizkreisen bis zum letzten Strang überwacht, für Störungsmeldungen und Leckageüberwachung wird ein Feuchtigkeitssensor installiert. Alle Zähler, wie Wärmemengenzähler, Gaszähler, Wasserzähler und Stromzähler, werden angebunden und auch weitere relevante Messpunkte erfasst. Als Kunde oder Bestandshalter haben Sie somit auf einer Plattform in Echtzeit alle relevanten Informationen zu allen Heizungsanlagen. Die Daten werden dann verarbeitet, in der Cloud gespeichert und in Form eines webbasierten Dashboards zur Verfügung gestellt. Zusätzlich gibt es ein Alarm- und Störungsmeldesystem und zu jeder Heizungsanlage werden konkrete Handlungsempfehlungen generiert, um die Heizungsanlage so einzustellen, dass so viel Energie wie möglich eingespart wird, ohne dass sich der Komfort der Hausbewohner reduziert.
Fernsteuerung auf Kundenwunsch
Zusätzlich gibt es die Möglichkeit, die Heizungsanlage aus der Ferne an zu steuern und optional automatisch basierend auf der Wettervorhersage und dem Verhalten der Bewohner im Gebäude anzupassen. Es gibt verschiedene Varianten, Heizungsanlagen anzusteuern, bei neuen Heizungsanlagen können wir z.B. direkt mit der Hersteller-Schnittstelle kommunizieren. Bei älteren Heizungen können über die Beeinflussung der Außentemperatur wesentliche Einstellungen an der Heizkurve vorgenommen und damit Einsparpotenziale umgesetzt werden. Viele Kunden entscheiden sich im ersten Schritt für ein reines Monitoring und möchten z.B. aus Gewährleistungsgründen eine Steuerung bei ihrem Dienstleister belassen. Daher bieten wir die Fernsteuerung nur optional an und sie kann selbstverständlich später jederzeit nachgerüstet werden.
Automatisierte Störungsmeldungen individuell angepasst
Ein weiterer Vorteil ist die laufende automatische Dokumentation sowie Störungsmeldungen. Alle Liegenschaften werden in einer Karten- oder Listenansicht angezeigt und können gruppiert werden. Unsere Kunden reichen von kleinen Genossenschaften, bei denen alle Störungsmeldungen auf einer Notruf-Telefonnummer zusammenlaufen, bis zu großen Organisationen mit unterschiedlichen Ansprechpartnern für unterschiedliche Regionen. Teilweise werden Dienstleister oder Energielieferanten mit auf die Plattform zugeschaltet. Uns ist es wichtig, für jede Organisation ein flexibel angepasstes, ausführliches Rechte- und Nutzerkonzept zu haben. Störungsmeldungen können sehr individuell eingestellt werden, je nach Bedürfnis der Organisation oder nach Bedürfnis der entsprechenden Nutzer.
Handlungsempfehlungen kombinieren KI mit Expertenwissen
Für jede Heizungsanlage werden individuelle Handlungsempfehlungen generiert, um die Effizienz der Anlagen zu steigern ohne den Komfort der Hausbewohner zu reduzieren. Diese Meldungen werden zweistufig generiert. Vieles kann automatisiert, KI-basiert durch unsere umfangreiche Datenlage erkannt werden. Darüber hinaus gibt es Themen, die nach wie vor nur durch menschliches Fachwissen identifiziert werden. Wir haben dafür ein Team aus Heizungsbaumeistern und Anlagentechnikern, die täglich die Daten der Heizungsanlagen unserer Kunden prüfen und die Kunden bei der Umsetzung beraten. Bei den Handlungsempfehlungen geht es oft um einfache Themen wie Nachtabsenkungszeiten oder zu hoch eingestellte Vorlauftemperaturen. Darüber hinaus gibt es aber auch detaillierte Konfigurationseinstellungen, über die zusätzliches Einsparpotenzial generiert werden kann. In der Plattform wird das mit den Einstellungsempfehlungen verbundene Einsparpotenzial in Prozent und in Euro, sowie in Kilowattstunden und in Tonnen CO2 angezeigt. Außerdem sehen Sie, in welche Gebäude-Effizienzklasse Sie springen können, wenn Sie die Handlungsempfehlungen umsetzen.
Immoconn setzt auf eigenes Heizungsbaumeister-Team
Wir installieren die Technik für die Erfassung der Heizungsanlagen selbst und arbeiten nicht mit Subdienstleistern, sondern mit eigenen Heizungsbauern quer durch Deutschland. Sie durchlaufen bei uns eine Akademie, die sie darauf vorbereitet, jede Art von Komplexität in einem Heizraum selbständig zu managen. Wenn Sie das Thema Monitoring bei sich umsetzen möchten, bedarf es keinerlei technischer Vorbereitung von Ihrer Seite. Wir benötigen nur eine Adressliste und die Schlüssel und agieren dann völlig selbständig. Unser Personal verfügt über alle notwendigen handwerklichen Fähigkeiten für komplexe Elektro-Installationen rund um den Heizraum. Wir zeichnen für jede Anlage ein aktualisiertes hydraulisches Schema, machen den GEG Heizungscheck mit und alles wird fotoprotokolliert in der Plattform hochgeladen. Wir sind seit 2017 aktiv, haben mittlerweile Daten aus über 17.000 zentralen Heizungsanlagen in unserer Plattform und sind in der Lage, zwischen 300 und 400 Anlagen im Monat anzuschließen. Durch unsere umfangreiche Erfahrung können wir unsere Kunden sehr zufriedenstellend und sehr schnell in die Lage versetzen, alle Heizungsanlagen im Portfolio zu überwachen.
Fallbeispiele aus Norddeutschland
Wir haben im Folgenden ein paar aussagekräftige Fallbeispiele aus Norddeutschland mitgebracht, die meisten von Mitgliedern aus dem VNW:
Beispiel 1
Im ersten Beispiel sehen wir uns ein fernwärmebeheiztes Gebäude mit 84 Wohneinheiten an. Eine Nachtabsenkung ist von 23 Uhr bis 6 Uhr eingestellt. In der Plattform sehen wir die Vorlauftemperatur, die Rücklauftemperatur und beziehen auch die Außentemperatur mit ein. Die Nachtabsenkung ist zwar vorhanden, aber mit einem zu geringen Delta zwischen Tag und Nachtschaltung. Aktuell sind es nur 3 Kelvin Unterschied. Hier ist die Empfehlung, das Ganze auf ein Delta von ca. 8 Kelvin zu erhöhen. In Summe können wir durch die Umsetzung dieser und zusätzlicher weiterer Maßnahmen im Gesamtsystem 21 Prozent Energie einsparen.
Beispiel 2
Im zweiten Beispiel sehen wir uns den Heizkreis eines Gebäudes mit 28 Wohneinheiten und Radiatorenheizung an. Im Dashboard sehen wir eine sehr geringe errechnete Spreizung zwischen Vorlauf- und Rücklauftemperatur. Bei Radiatorenheizung sollte die Spreizung im Idealfall zwischen 15 und 20, auf jeden Fall aber über 10 sein. Hier liegt sie durchschnittlich unter 4 und es kommt kaum zu einem Energieaustausch. Wir überwachen auch die Leistungsaufnahme der Pumpe und können sehen, wie sich der Mischer verhält. Darauf basierend können wir die Empfehlung geben, den Volumenstrom zu reduzieren und die Mischereinstellungen so zu optimieren, dass man die Spreizung signifikant erhöhen kann. Mit diesem Mix aus Handlungsempfehlungen schafft man hier fast 20% Einsparung.
Beispiel 3
Im Folgenden sehen wir uns ein Gebäude mit 18 Wohneinheiten und einem Mix aus Gas und Wärmepumpe an. Wer in seinem Portfolio Wärmepumpen mit einem Spitzenlastkessel installiert hat, kennt diese Problematik. Es wurde ein Spitzenlastkessel installiert, um Spitzenlasten auszugleichen, nicht um kontinuierlich durch zu laufen. Genau das identifizieren wir aber regelmäßig. Wir sehen in der roten Kurve (Vorlauftemperatur), dass der Gaskessel oder die Gastherme permanent läuft. Hier ist die Empfehlung, sich die Steuerung genauer anzuschauen und zu prüfen, warum die Temperaturen so hoch sind. Oft sind es die Standardeinstellungen der Gastherme, die nicht wissen, dass noch eine Wärmepumpe installiert ist. Wenn man das System richtig aufeinander abstimmt, ist man in der Lage, feingranular oder auch aus der Ferne besser steuernd einzugreifen. Mit einer besseren Abstimmung lassen sich hier 16% Einsparung erreichen.
Beispiel 4
Das nächste ist ein typisches Beispiel mit einem klassischen Plattenwärmetauscher, ganz häufig in der Boilerladung also der Warmwasseraufbereitung verbaut. Wir sehen hier, dass der Unterschied zwischen den Temperaturen vor dem Plattenwärmetauscher und den Temperaturen nach dem Plattenwärmetauscher sehr groß ist. Auch das kann verschiedene Ursachen haben, oft ist ein defekter oder häufig nur verschmutzter Plattenwärmetauscher die Ursache. Sobald dieser gereinigt ist, braucht man nicht mit so hoher Temperatur in den Plattenwärmetauscher reinfahren, um beim Warmwasser die aus Trinkwasser-Hygiene-Sicht geforderten Temperaturen zu erreichen, die man erreichen möchte.
Beispiel 5
Das letzte Beispiel sehen wir auch häufig. Es werden hohe Warmwassertemperaturen gefahren, weil es einzelne Mieterbeschwerden gab, dass es zu kalt war. Oder aufgrund von Legionellenprüfungen wurde eine thermische Desinfektionen durchgeführt, die später aber vergessen wurde. Erst durch ein Monitoring wird identifiziert, dass man mit Warmwassertemperaturen jenseits der 70 Grad fährt. Hier ist die Empfehlung, die Temperatur auf 60 Grad Auslass / 55 Grad Zirkulation zu reduzieren, um immer noch mit der Trinkwasserverordnung konform zu sein.
Wie können auch Sie Ihr Immoconn-Projekt starten?
Die Heizperiode steht vor der Tür und das Interesse am Heizungsmonitoring steigt. Wir sind in der Lage, bei einer Beauftragung im Oktober bis Jahresende bis zu 200 Heizungsanlagen anzuschließen. Wir verfügen über das technische Know-how, um jede Art von Heizungskeller sehr einfach selbstständig zu managen. Wir benötigen von Ihnen nur einen Schlüssel und übernehmen dann selbst. Wir erfassen alles, was wir vorfinden, jede Art von Zähler, jede Heizungsanlage jeglichen Alters, jede Kombination von BHKW, Gaskessel, PV-Anlage oder Wärmepumpe. Das macht das Heizungsmonitoring zu einer sehr schnell umsetzbaren Energiesparmaßnahme ohne weitergehende Kosten oder Sanierungen. Es handelt sich dabei um ein vollständig umlagefähiges Preismodell, das nebenkostensenkend ist und von dem alle Beteiligten profitieren. Der Vermieter erzielt eine günstigere CO2-Bilanz und erlangt mehr Transparenz in allen Heizungsanlagen, was ihn unabhängiger von den Aussagen der Dienstleister macht. Zusätzlich kann man diese besser aussteuern. Wir haben Kunden, die in ihren Wartungsverträgen aufgenommen haben, dass auf Störungsmeldungen und Einstellungsempfehlungen aus der Plattform reagiert werden soll. In solchen Fällen schulen wir die entsprechenden Dienstleister. Auch das ist mit sehr wenig Aufwand auf Kundenseite verbunden.
Wir haben zahlreiche Referenzen, die sehr gerne für ein Gespräch zur Verfügung stehen. Wenn Sie Interesse haben, mit einem Vorstand, Geschäftsführer oder Technischen Leiter einer Referenz aus Ihrer Umgebung zu sprechen, kommen Sie gerne auf uns zu.
